Regularização de Edificações | Anistia Parte 5
Qual o custo para regularizar um imóvel pela Lei de Regularizações (Anistia)?
Além dos honorários do Responsável Técnico (Arquiteto ou Engenheiro Civil) que irá executar a verificação, análise, medições, peças gráficas e emissão do respectivo registro ou anotação de responsabilidade técnica (RRT ou ART) também é necessário efetuar o recolhimento das taxas e emolumentos para a Prefeitura de São Paulo.
O valor deste custo a ser pago para a Prefeitura pode desestimular muitas pessoas que tinham o interesse na regularização do seu imóvel, pois, os valores em muitos casos são altos e acabam inviabilizando o protocolamento do pedido.
Quais são estes valores e como são calculados? É o que passaremos a detalhar abaixo:
1) Preço Público – é o custo que a Prefeitura cobra pela recepção de documentos para a autuação do processo.
Nos processos físicos a cobrança é por folha. As três primeiras tem um valor fixo e a partir da quarta um valor determinado por folha.
Os processos na Anistia são eletrônicos, portanto, o preço público é determinado pelo tamanho do arquivo que será feito o upload.
· Até 50 megabytes – R$ 21,50
· Por megabyte adicional (não fracionar) – R$ 2,05
2) Taxa especifica para regularização – sera cobrado R$ 10,00 por metro quadrado, apenas da área a ser regularizada.
3) ISS – Imposto sobre serviços de qualquer natureza – O valor do tributo é calculado aplicando o preço do serviço referente a construção efetuada a uma alíquota correspondente.
O preço do serviço irá variar em função do tamanho e padrão da edificação não sendo, portanto, um valor fixo. O ISS será devido apenas da área a ser regularizada e irá variar de R$ 20,00 a R$ 40,00 por metro quadrado.
Todo procedimento para o recolhimento será efetuado pelo Portal de Licenciamento onde deverá ser efetuada a DTCO – Declaração de Término de Conclusão de Obras para a emissão do Certificado de Quitação do ISS.
Também será cobrado o ISS relativo às obras necessárias à adequação do imóvel que resultarem em demolição ou aumento de área.
A inexistência da comprovação da quitação do ISS devido implicará no indeferimento do pedido de regularização da edificação. Independente do deferimento ou cancelamento do processo de regularização, o ISS devido será lançado.
4) Outorga Onerosa – A regularização das edificações com área construída computável superior ao coeficiente de aproveitamento básico da zona será condicionada ao recolhimento da outorga onerosa.
O que outorga onerosa?
A Outorga Onerosa do Direito de Construir é um dispositivo, previsto no Estatuto da Cidade, que reconhece a separação entre o direito de propriedade e o direto de construtivo e atribui ao poder público o domínio sobre o direito construtivo e a possibilidade de vender para aqueles que desejarem aplicar no seu imóvel.
Aplicando os instrumentos do Plano Diretor Estratégico e da Lei de Uso e Ocupação do Solo, o Coeficiente de Aproveitamento Básico garante o direito básico de uso da propriedade e o Coeficiente de Aproveitamento Máximo permite um uso adicional a ser aplicado caso existe interesse.
A Outorga Onerosa do Direito de Construir nada mais é que uma concessão emitida pelo poder público para que o proprietário do imóvel construa acima do coeficiente básico estabelecido mediante o pagamento de uma contrapartida financeira.
Num exemplo prático, um terreno está localizado em uma área de Coeficiente de Aproveitamento Básico 1 mas que permite um Coeficiente de Aproveitamento Máximo de 4.
O proprietário pode exercer seu direito de propriedade e construir até 1 vez a área do terreno, se ainda quiser construir uma área superior, deverá adquirir este direito de construir a mais, desde que não ultrapasse o teto máximo.
Na Lei de Regularização vigente também é permitido a utilização deste dispositivo, portanto, ao ser verificado que o imóvel a ser regularizado possui uma área construída computável acima do Coeficiente de Aproveitamento Básico determinado pela Lei de Uso e Ocupação do Solo nº 13.885/2004 e desde que não ultrapasse o Coeficiente de Aproveitamento Máximo será obrigatório o recolhimento da contrapartida financeira.
O valor a ser pago é calculado somente na área construída que ultrapassar o Coeficiente de Aproveitamento Básico.
Por exemplo: Um terreno com 300,00 m², localizado em uma zona onde o C.A. básico é 1 e o C.A. máximo é 2, com uma área construída computável a regularizar de 550,00 m². A outorga onerosa a ser paga será aplicada somente nos 250,00 m² que é o excedente dos 300,00 m² do Coeficiente de Aproveitamento básico.
Importante, a Lei de Regularização determinou um acréscimo de 20% no valor da Outorga Onerosa em comparação com o cálculo utilizado para uma edificação a construir nos termos da legislação atual.
É possível confirmar a situação com a verificação da inclusão do índice “Fr = Fator de Regularização” na composição da formula de cálculo.
O valor da contrapartida financeira e determinada pela seguinte fórmula:
C = (At / Ac) x V x Fs x Fp X Fr, onde:
C = Contrapartida financeira relativa a cada m² de potencial construtivo adicional;
At = área do terreno em m²;
Ac = área construída computável total do empreendimento em m²;
V = Valor do m² do terreno constante do Cadastro de Valor de Terreno para fins de outorga oneroso, conforme Quadro 14 anexo à Lei 16.050/2014;
Fs = fator de interesse social, conforme Quadro 16A anexo à Lei nº 13.885/2004;
Fp = fator de planejamento, conforme Quadro 15A anexo à Lei nº 13.885/2004;
Fr = Fator de regularização igual a 1,2.
Para melhor entendimento vamos simular um cálculo em dois imóveis diferentes:
1) Um terreno fictício situado na Rua Oscar Freire no bairro de Pinheiros com os seguintes parâmetros:
IPTU: 011.070.XXXX-X (setor 011 e quadra 070)
CODLOG da Rua Oscar Freire: 15.114-9
Uso: Residencial
Subprefeitura: Pinheiros
Zoneamento: ZM-2
Coeficiente de Aproveitamento Básico: 1
Coeficiente de Aproveitamento Máximo: 2
Área de terreno: 300,00 m²
Área construída regular: 250,00 m²
Área construída computável a regularizar: 250,00 m²
Área total construída: 500,00 m²
Área objeto de Outorga Onerosa: 200,00 m²
Aplicando a formula do cálculo da Outorga temos:
C = (At / Ac) x V x Fs x Fp X Fr, onde:
At = 300,00m²
Ac = 500,00m²
V = R$ 3.551,00
Fs = 1,0
Fp = 0,70
Fr = 1,2
Portanto:
C = 300/500 x 3.551 x 1,0 x 0,7 x 1,2 = 1.789,70
Contrapartida Financeira = R$ 1.789,70 por m²
Área objeto de Outorga Onerosa: 200,00 m²
Contrapartida Financeira = R$ 357.940,80
2) Um terreno fictício situado na Rua Cantagalo no bairro do Tatuapé com os seguintes parâmetros:
IPTU: 056.159.XXXX-X (setor 056 e quadra 159)
CODLOG da Rua Cantagalo: 04.114-0
Uso: Escritório – nR1 - Não Residencial 1
Subprefeitura: Aricanduva-Formosa
Zoneamento: ZM-3a
Coeficiente de Aproveitamento Básico: 1
Coeficiente de Aproveitamento Máximo: 2,5
Área de terreno: 350,00 m²
Área construída regular: 400,00 m²
Área construída computável a regularizar: 150,00 m²
Área total construída: 550,00 m²
Área objeto de Outorga Onerosa: 150,00 m²
Aplicando a formula do cálculo da Outorga temos:
C = (At / Ac) x V x Fs x Fp X Fr, onde:
At = 350,00m²
Ac = 550,00m²
V = R$ 2.596,00
Fs = 1,0
Fp = 0,35
Fr = 1,2
Portanto:
C = 350/550 x 2.596 x 1,0 x 0,35 x 1,2 = 693,84
Contrapartida Financeira = R$ 693,84 por m²
Área objeto de Outorga Onerosa: 150,00 m²
Contrapartida Financeira = R$ 104.076,00
O valor do pagamento da outorga onerosa poderá ser parcelado em até 12 parcelas fixas mensais a parcela mínima de R$ 500,00.
O despacho de deferimento da regularização somente será efetuado com o recolhimento total correspondente à outorga onerosa.
A regularização de área utilizando do dispositivo da outorga onerosa independe do estoque de potencial construtivo adicional determinado em Lei.
As áreas cobertas destinadas a estacionamento, carga, descarga e manobra de veículos que ultrapassem os limites previstos na Lei de Uso e Ocupação do Solo vigente até a data da publicação da Lei nº 16.040/2014 serão consideradas computáveis apenas para efeito do cálculo da outorga onerosa.
A Prefeitura disponibiliza uma planilha para auxiliar no cálculo de outorga onerosa que pode ser obtida neste link.
Considerações
Conforme demonstrado nos dois exemplos aplicados o valor da contrapartida financeira de outorga onerosa irá variar em toda a cidade, podendo em ruas próximas do mesmo bairro apurar diferentes valores por m².
O valor por m² a ser aplicado é geralmente alto e dependendo da metragem da área construída a regularizar que estiver acima do Coeficiente de Aproveitamento Básico a contrapartida financeira resultará em um montante considerável que pode afugentar o proprietário ou interessado na regularização do imóvel.
Imprescindível que estes custos a serem recolhidos para a Prefeitura sejam detalhados e demonstrado ao proprietário para que ele opte ou não pela regularização da edificação, uma vez protocolado os encargos passam a ser obrigatórios e irão independer da aprovação do pedido.
Na próxima postagem as considerações finais da Lei de Regularização (Anistia).
Continuem nos acompanhando.
Arquitetura Legal.