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Regularização de Edificações | Anistia Parte 4


4.ª parte da série sobre a Lei de Anistia na Capital de São Paulo, neste capítulo vamos demonstrar as modalidades existentes para o protocolo do pedido.


A Lei de Regularização traz três procedimentos eletrônicos, determinados conforme as características do imóvel, um procedimento automático, dois declaratórios e um comum, conforme detalharemos abaixo:


Procedimento automático

Modalidade automática e gratuita, sem necessidade de solicitação ou protocolo por parte do interessado, destinada para uma parcela pequena de imóveis, enquadradas nas seguintes situações:


1) Concluído até 31 de julho de 2014;


2) Uso Residencial, de padrão baixo e médio, enquadrado nas seguintes Categorias e condições abaixo:

  • R1 – Uma unidade habitacional por lote, que não ultrapasse o Coeficiente de Aproveitamento Básico da Zona em que está situado;

  • R2h – Conjunto de duas ou mais unidades habitacionais, agrupadas horizontalmente ou superpostas, e com entrada independente com frente para a via oficial de acesso ou em condomínio, que não ultrapassem o Coeficiente de Aproveitamento Básico da Zona em que está situado.

3) Isenção total no cadastro do IPTU no ano de 2014 (aplicado para imóveis ocupados por aposentados e pensionistas com rendimento inferior a três salários mínimos, nos termos da Lei Municipal, n.º 15 889/13.


Não serão passiveis do procedimento automático os imóveis enquadrados em pelo menos uma das hipóteses abaixo:

  • Tombados, preservados ou no raio envoltório de imóvel tombado (*);

  • Estejam em áreas de proteção ambiental, de mananciais ou de preservação permanente (*);

  • Estejam edificadas em logradouros ou terrenos públicos sem permissão, ou que avancem sobre eles;

  • Tenha sido objeto de Operação Interligada, Operação Urbana ou Operação Urbana Consorciada;

  • Estejam situadas em faixas não edificáveis junto a represas, lagos, lagoas, córregos, fundo de vale, faixa de escoamento de águas pluviais, galerias, canalizações e linhas de transmissão de energia de alta tensão;

  • Atingidas por melhoramento viário previsto em lei;

  • Não atendam às restrições convencionais de loteamentos aprovados pela Prefeitura.

  • Que necessitam do recolhimento de outorga onerosa para a regularização (*).

(*) os imóveis residenciais tombados, preservados ou no raio envoltório de imóvel tombado, em áreas de proteção ambiental, de mananciais ou de preservação permanente, ou que necessitem de recolhimento de Outorga Onerosa podem ser regularizados, mas devem seguir o procedimento comum.


Estão excluídos do procedimento automático os imóveis situados nas seguintes zonas:

  • ZOE – Zona de Ocupação Especial;

  • ZEP – Zona Especial de Preservação;

  • ZEPAM – Zona Especial de Preservação Ambiental;

  • ZEPAG – Zona Especial de Produção Agrícola;

  • ZERp – Zona Estritamente Residencial em Área de Preservação;

  • ZPDS – Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável;

  • ZLT – Zona de Lazer e Turismo.

Caso em algum momento for constatado pela Prefeitura, que a edificação que foi regularizada pelo procedimento comum não tenha atendido os requisitos determinados na legislação, terá o Certificado de Regularização cancelado e retornará ao cadastro das edificações irregulares do município.


Todas as multas emitidas decorrentes da aplicação da legislação edilícia e de uso e ocupação do solo até a data de publicação desta lei serão canceladas, sem restituição de valores pagos anteriormente.


O Certificado de Regularização do imóvel que for regularizado pelo procedimento comum será disponibilizado pela Prefeitura no prazo de 1 ano após o início da vigência da Lei (01/01/2020).


Procedimento Declaratório Simplificado

Modalidade do tipo declaratório, onde o interessado realiza o preenchimento das informações necessárias no Portal de Licenciamento, efetua o upload das peças gráficas e declara o atendimento integral da Lei de Regularização.


Para o protocolo pelo procedimento Declaratório Simplificado o imóvel deverá enquadrar nas seguintes situações:


1) Concluído até 31 de julho de 2014;


2) Área total construída de até 500,00 m².


3) Uso residencial enquadrado nas seguintes Categorias e condições abaixo:

  • R1 – Uma unidade habitacional por lote, que não ultrapasse o Coeficiente de Aproveitamento Básico da Zona em que está situado;

  • R2h – Conjunto de duas ou mais unidades habitacionais, agrupadas horizontalmente ou superpostas, e todas com entrada independente com frente para a via oficial de acesso ou em condomínio, com até 10,00 metros de altura, com no máximo 20 unidades, que não ultrapassem o Coeficiente de Aproveitamento Básico da Zona em que está situado.

Não serão passiveis do procedimento Declaratório Simplificado os imóveis enquadrados em pelo menos uma das hipóteses abaixo:

  • Tombados, preservados ou no raio envoltório de imóvel tombado (*);

  • Estejam em áreas de proteção ambiental, de mananciais ou de preservação permanente (*);

  • Estejam edificadas em logradouros ou terrenos públicos sem permissão, ou que avancem sobre eles;

  • Tenha sido objeto de Operação Interligada, Operação Urbana ou Operação Urbana Consorciada;

  • Estejam situadas em faixas não edificáveis junto a represas, lagos, lagoas, córregos, fundo de vale, faixa de escoamento de águas pluviais, galerias, canalizações e linhas de transmissão de energia de alta tensão;

  • Não atendam às restrições convencionais de loteamentos aprovados pela Prefeitura.

  • Que necessitam do recolhimento de outorga onerosa para a regularização (*).

(*) os imóveis residenciais tombados, preservados ou no raio envoltório de imóvel tombado, em áreas de proteção ambiental, de mananciais ou de preservação permanente, ou que necessitem de recolhimento de Outorga Onerosa podem ser regularizados, mas devem seguir o procedimento comum.


Para o protocolo do imóvel enquadrado nas condições acima será necessário o acesso no Portal de Licenciamento e a apresentação dos seguintes documentos:

  • Requerimento eletrônico, em formulário específico, totalmente preenchido, contendo declaração do proprietário ou possuidor, ou responsável pelo uso responsabilizando-se pela veracidade das informações e pelo atendimento dos requisitos previstos na Lei;

  • Comprovante dos seguintes recolhimentos:

  1. Preço público;

  2. Taxa específica de R$ 10,00 por metro quadrado da área construída a regularizar;

  3. ISS relativo à área a ser regularizada.

  • Cópia da transcrição ou matrícula do imóvel;

  • Peças gráficas simplificadas, compostas de plantas, cortes da edificação e quadro de áreas elaboradas e apresentadas por profissional habilitado (Arquiteto ou Engenheiro Civil) devidamente inscrito no CCM - Cadastro de Contribuinte Mobiliário do Município.

As peças gráficas apresentadas no processo não serão chanceladas, sendo emitido apenas o Certificado de Regularização do Imóvel.


No procedimento declaratório simplificado não se admite a emissão de comunicado, caso não esteja de acordo com os procedimentos acima descritos, o processo será indeferido.


O processo será encaminhado para a modalidade comum caso seja constatado pela Prefeitura alguma das situações abaixo:

  • Imóvel que possuir CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural no lugar do IPTU;

  • Incidência de 2 ou mais zonas de uso na área do terreno objeto da regularização;

  • Estiver localizado na zona ZOE (Zona de Ocupação Especial) ou ZEP (Zona Especial de Preservação);

  • Seja obrigatório a anuência de outro Órgão Público;

  • Necessite de execução de obras de adequação;

  • Conste processo em andamento referente à regularização e/ou reforma de imóvel;

  • Nos casos que não seja emitido a Certificado de Quitação do ISS;

  • Quando necessitar de parcelamento do solo.


Procedimento Declaratório

Modalidade do tipo declaratório, onde o interessado e o Responsável Técnico realizam o preenchimento das informações necessárias no Portal de Licenciamento efetuam o upload das peças gráficas e declaram o atendimento da Lei de Regularização.


Para o protocolo pelo procedimento Declaratório o imóvel deverá enquadrar nas seguintes situações:


1) Concluído até 31 de julho de 2014;


2) Área total construída de até 1.500,00 m².


3) Uso Residencial e Não Residencial Enquadrados nas seguintes Categorias e condições abaixo:

  • R1 – Uma unidade habitacional por lote, que não ultrapasse o Coeficiente de Aproveitamento Básico da Zona em que está situado;

  • R2h – Conjunto de duas ou mais unidades habitacionais, agrupadas horizontalmente ou superpostas, e todas com entrada independente com frente para a via oficial de acesso ou em condomínio, com até 10,00 metros de altura, com no máximo 20 unidades, que não ultrapassem o Coeficiente de Aproveitamento Básico da Zona em que está situado;

  • R2v – Conjunto com mais de duas unidades habitacionais, agrupadas verticalmente em edifícios de apartamentos ou conjuntos residenciais verticais com áreas comuns, com até 10,00 metros de altura, com no máximo 20 unidades, que não ultrapassem o Coeficiente de Aproveitamento Básico da Zona em que está situado;

  • HIS – Habitação de Interesse Social promovida pela Administração Pública direta e Indireta, que não ultrapassem o Coeficiente de Aproveitamento Básico da Zona em que está situado;

  • HMP – Habitação de Mercado Popular promovida pela Administração Pública direta e Indireta, que não ultrapassem o Coeficiente de Aproveitamento Básico da Zona em que está situado;

  • nR1 – uso não residencial compatível com a vizinhança residencial, podendo ser misto com residencial, classificada como baixo risco conforme os Decretos n.º 58 419/18 e n.º 57 298/16 e locais de culto, desde que permitido na Zona em que está situado;

  • nR2 – uso não residencial tolerável com a vizinhança residencial, podendo ser misto com residencial, classificada como baixo risco conforme os Decretos n.º 58 419/18 e n.º 57 298/16 e locais de culto, desde que permitido na Zona em que está situado.

Não serão passiveis do procedimento Declaratório os imóveis enquadrados em pelo menos uma das hipóteses abaixo:

  • Tombados, preservados ou no raio envoltório de imóvel tombado (*);

  • Estejam em áreas de proteção ambiental, de mananciais ou de preservação permanente (*);

  • Estejam edificadas em logradouros ou terrenos públicos sem permissão, ou que avancem sobre eles;

  • Tenha sido objeto de Operação Interligada, Operação Urbana ou Operação Urbana Consorciada;

  • Estejam situadas em faixas não edificáveis junto a represas, lagos, lagoas, córregos, fundo de vale, faixa de escoamento de águas pluviais, galerias, canalizações e linhas de transmissão de energia de alta tensão;

  • Não atendam às restrições convencionais de loteamentos aprovados pela Prefeitura.

(*) os imóveis residenciais tombados, preservados ou no raio envoltório de imóvel tombado, em áreas de proteção ambiental, de mananciais ou de preservação podem ser regularizados, mas devem seguir o procedimento comum.


Para o protocolo do imóvel enquadrado nas condições acima será necessário o acesso no Portal de Licenciamento e a apresentação dos seguintes documentos:

  • Requerimento eletrônico, em formulário específico, totalmente preenchido, contendo declaração do proprietário ou possuidor, ou responsável pelo uso e do responsável técnico responsabilizando-se pela veracidade das informações e pelo atendimento dos requisitos previstos na Lei;

  • Comprovante dos seguintes recolhimentos:

  1. Preço público;

  2. Taxa específica de R$ 10,00 por metro quadrado da área construída a regularizar;

  3. ISS relativo à área a ser regularizada.

  • Cópia da transcrição ou matrícula do imóvel;

  • Peças gráficas simplificadas, compostas de plantas, cortes da edificação e quadro de áreas elaboradas e apresentadas por profissional habilitado (Arquiteto ou Engenheiro Civil) devidamente inscrito no CCM - Cadastro de Contribuinte Mobiliário do Município.

No procedimento Declaratório as peças gráficas apresentadas no processo serão chanceladas e entregues com o Certificado de Regularização do Imóvel.


No procedimento declaratório se admite a emissão de apenas 1 comunicado, que deverá indicar os documentos e declarações faltantes, incompletos ou incorretos.


Prazo para atendimento do comunicado será de 30 dias, podendo ser prorrogado, uma única vez, por igual período. O não atendimento integral ou satisfatório do comunicado implicará o indeferimento do pedido e a aplicações das sanções previstas na lei.


Serão apenas duas instâncias administrativas:

  • Diretor da Divisão da SEL;

  • Coordenador da SEL.


Portanto, será possível somente um pedido de reconsideração de despacho, com o prazo de 60 dias após a publicação do indeferimento no Diário Oficial da Cidade para o protocolo do recurso.


O processo será encaminhado para a modalidade comum caso seja constatado pela Prefeitura alguma das situações abaixo:

  • Imóvel que possuir CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural no lugar do IPTU;

  • Incidência de 2 ou mais zonas de uso na área do terreno objeto da regularização;

  • Estiver localizado na zona ZOE (Zona de Ocupação Especial) ou ZEP (Zona Especial de Preservação);

  • Seja obrigatório a anuência de outro Órgão Público;

  • Necessite de execução de obras de adequação;

  • Conste processo em andamento referente à regularização e/ou reforma de imóvel;

  • Nos casos que não seja emitido a Certificado de Quitação do ISS;

  • Quando necessitar de parcelamento do solo.


Procedimento Comum

Modalidade do tipo comum, onde o interessado e o Responsável Técnico realizam o preenchimento das informações necessárias no Portal de Licenciamento efetuam o upload das peças gráficas e declaram o atendimento da Lei de Regularização.


Para o protocolo pelo procedimento Comum o imóvel deverá enquadrar nas seguintes situações:


1) Concluído até 31 de julho de 2014;


2) Não passível de regularização pelos Procedimentos Automático, Declaratório Simplificado e Declaratório;


3) Área total construída acima de 1.500,00 m².


4) Uso Residencial e Não Residencial permitidos na Zona em que o imóvel está situado, que não ultrapassem o Coeficiente de Aproveitamento Máximo e enquadrados nas seguintes Categorias:

  • R2v – Conjunto com mais de duas unidades habitacionais, agrupadas verticalmente em edifícios de apartamentos ou conjuntos residenciais verticais com áreas comuns;

  • nRa – uso não residencial ambientalmente compatível com o equilíbrio ecológico, englobando atividades comerciais, de serviços, institucionais e produtivas, compatíveis com a proteção e/ou recuperação ambiental, inserido nas zonas urbana e rural;

  • nR1 – uso não residencial compatível com a vizinhança residencial;

  • nR2 – uso não residencial tolerável com a vizinhança residencial;

  • nR3 – uso não residencial especial ou incômodo à vizinhança residencial.

Para o protocolo do imóvel enquadrado nas condições acima será necessário o acesso no Portal de Licenciamento e a apresentação dos seguintes documentos:

  • Requerimento eletrônico, em formulário específico, totalmente preenchido, contendo declaração do proprietário ou possuidor, ou responsável pelo uso e do responsável técnico responsabilizando-se pela veracidade das informações e pelo atendimento dos requisitos previstos na Lei;

  • Comprovante dos seguintes recolhimentos:

  1. Preço público;

  2. Taxa específica de R$ 10,00 por metro quadrado da área construída a regularizar;

  3. ISS relativo à área a ser regularizada.

  • Cópia da transcrição ou matrícula do imóvel;

  • Peças gráficas simplificadas, compostas de plantas, cortes da edificação e quadro de áreas elaboradas e apresentadas por profissional habilitado (Arquiteto ou Engenheiro Civil) devidamente inscrito no CCM - Cadastro de Contribuinte Mobiliário do Município.

  • Prévia anuência ou autorização do órgão competente para edificações nas condições abaixo:

  1. Tombadas, preservadas ou no raio envoltório de bem tombado;

  2. Em áreas de proteção ambiental, mananciais, de preservação permanente e/ou sujeitas a licenciamento ambiental;

  3. Área que necessite de consulta ao Serviço Regional de Proteção ao Voo;

  4. Que abriguem atividades institucionais enquadradas como nR3;

  5. Polo Gerador de Tráfego.

  • Documento que comprove a regularidade da edificação, caso a edificação possua área regular existente, sendo admitido os seguintes documentos:

  1. Auto de Conservação;

  2. Auto de Vistoria;

  3. Auto de Regularidade;

  4. Habite-se

  5. Auto de Conclusão;

  6. Certificado de Regularidade da Edificação – CEDI.

  • Quando se tratar de condomínio, deverá ser apresentado a convenção de condomínio devidamente registrada em Cartório, a Ata de Assembleia que autorizou a execução ou a regularização da edificação, bem como a Ata da Assembleia que elegeu o síndico;

  • Certificado de Segurança para as edificações que necessitarem de espaço de circulação protegida;

  • Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros – CLCB ou Atestado Técnico emitido por profissional habilitado sobre a perfeita instalação e funcionamento dos equipamentos de combate a incêndio para edificações não residenciais abaixo de 750,00m²;

  • Auto de Vistoria Final do Corpo de Bombeiros – AVCB ou Atestado Técnico emitido por profissional habilitado sobre a perfeita instalação e funcionamento dos equipamentos de combate a incêndio para edificações não residenciais acima de 750,00m²;

  • Alvará de Funcionamento de Local de Reunião – AFLR para Locais de Reunião com capacidade superior a 250 pessoas;

  • Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros – CLCB para Locais de Reunião com capacidade inferior a 250 pessoas ou Auto de Licença de Funcionamento já emitido para a atividade.

No procedimento Comum as peças gráficas apresentadas no processo serão chanceladas e entregues com o Certificado de Regularização do Imóvel.


No procedimento comum se admite a emissão de apenas 1 comunicado, que deverá indicar os documentos e declarações faltantes, incompletos ou incorretos.


O prazo para atendimento do comunicado será de 30 dias, podendo ser prorrogado, uma única vez, por igual período. O não atendimento integral ou satisfatório do comunicado implicará o indeferimento do pedido e a aplicações das sanções previstas na lei.


A ausência da peça gráfica e/ou matrícula implicará no indeferimento sumário do processo.


Serão apenas duas instâncias administrativas:

  • Diretor da Divisão da SEL;

  • Coordenador da SEL.


Portanto, será possível somente um pedido de reconsideração de despacho, com o prazo de 60 dias após a publicação do indeferimento no Diário Oficial da Cidade para o protocolo do recurso.


Considerações

Após as análises preliminares, que detalhamos nas postagens anteriores, chegou o momento de determinar qual procedimento adequado para o protocolo do processo e os documentos obrigatórios para o pedido.


Reforçamos mais uma vez, cabe a você, Profissional Técnico Habilitado, o conhecimento dos procedimentos existentes para melhor encaminhamento do pedido, êxito na aprovação do processo e na obtenção do Certificado de Regularização.


Abaixo um quadro resumo de tudo que tratamos para facilitar a caracterização do procedimento correto a ser aplicado:



Na próxima postagem vamos tratar da Outorga Onerosa para fins de Regularização.


Continuem nos acompanhando.




Arquitetura Legal.


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