Regularização de Edificações | Anistia Parte 3
Continuando a série sobre o tema Anistia, vamos detalhar outros impedimentos previstos na Lei de Regularização de Edificações e das Anuências necessárias em alguns casos.
Antes convido a quem ainda não viu, a leitura das: Parte 1 e Parte 2 desta série.
A Lei de Anistia é vista de forma erroneamente como uma possibilidade de regularizar uma edificação sem a necessidade de se preocupar com nenhum regramento ou restrição urbanística o que não é totalmente verdadeiro.
Embora não existam restrições quanto a Taxa de Ocupação, Recuo ou Gabarito, por exemplo, existe limitação para a regularização até o Coeficiente de Aproveitamento Máximo da Zona onde o imóvel está inserido, mas não é somente esta restrição, conforme iremos ver agora:
Impedimentos
Outros impedimentos para a regularização da edificação estão descritos no Capítulo II da Lei conforme detalhamento abaixo:
NÃO são passiveis de regularização as edificações que:
1) Estejam edificadas em logradouros ou terrenos públicos sem permissão, ou que avancem sobre eles, excetuadas as saliências sobre o logradouro.
As saliências que podem ser regularizadas precisam ter as seguintes características e dimensões em relação ao plano da fachada da edificação:
Elemento arquitetônico, ornato, ornamento, jardineira, floreira, brise, aba horizontal e vertical com até 0,60 m de profundidade;
Viga ou pilar com até 0,60 m de avanço;
Beiral de cobertura com até 2,25 m de largura;
A verificação pela Prefeitura do avanço sobre logradouro ou terreno público será efetuado com análise da cópia da transcrição, ou matrícula do imóvel, documento obrigatório para o protocolo do pedido.
Além da conferência da propriedade do imóvel, será observado se a edificação objeto da regularização está compreendida, na sua totalidade, dentro do perímetro e área descrita no documento.
2) Tenham sido objeto de Operação Interligada nos termos das Leis n.º 10 209/1986 e n.º 11 773/1995.
As Operação Interligas basicamente foram um instrumento de planejamento urbano que consistia de uma parceria entre a iniciativa privada e o poder público para produção de habitações para populações de baixa renda.
Os proprietários de terrenos ocupados por favelas ou núcleos poderiam requerer a modificação dos índices e características de uso e ocupação do solo do próprio terreno ocupado pela favela, ou de outros de sua propriedade desde que se obrigasse a doar, ao Poder Público, habitações de interesse social ou recurso para o Fundo Municipal de Habitação – FMH.
Cabe, portanto, na análise preliminar da regularização da edificação, verificar se no Certificado de Conclusão anterior do imóvel existe alguma menção ao uso do instrumento de Operação Interligada.
3) Sejam ou tenham sido objeto das Operações Urbanas, ou Operações Urbanas Consorciadas.
As Operações Urbanas ou Operações Urbanas Consorciadas são intervenções pontuais realizadas sob a coordenação do Poder Público, reguladas pelo Plano Diretor e aprovadas mediante lei municipal especifica.
Consiste em um instrumento de intervenção pública onde é delimitado uma respectiva área e aplicado incentivos ao adensamento populacional e construtivo. Na área da Operação Urbana é previsto uma flexibilização dos limites urbanísticos estabelecidos pela Lei de Zoneamento vigente com o pagamento de uma contrapartida financeira à Prefeitura.
O dinheiro arrecadado pela Prefeitura nesta contrapartida somente poderá ser utilizado na região para ser usado em implementação de infraestrutura e melhorias urbanísticas.
Abaixo a relação das Operações Urbanas realizadas em São Paulo:
Clique no link de cada Operação para mais detalhes e verificar se o imóvel a ser regularizado está dentro deste perímetro.
Caso o imóvel esteja dentro deste perímetro será obrigatório a apresentação de declaração expressa do interessado sobre ter se beneficiado ou não pela Operação Urbana, ou Operação Urbana Consorciada.
4) Estejam situadas em faixas não edificáveis junto a represas, lagos, lagoas, córregos, fundo de vale, faixa de escoamento de águas pluviais, galerias, canalizações e linhas de transmissão de energia de alta tensão.
Caso exista dentro do imóvel ou nos seus limites algumas das situações acima recomendo verificar as obrigatoriedades das faixas não edificáveis na Lei n.º 12 651/12 – Código Florestal Brasileiro e na Lei Federal n.º 6.766/79.
Resumidamente é considerado Área de Preservação Permanente (APP) os cursos de água naturais, perenes e intermitentes e para estes é obrigatória uma faixa de 30 metros de distância para os cursos com menos de 10 metros de largura.
Nos lugares onde houve intervenção do homem, como no caso das galerias de concreto, a faixa terá 15 metros de distância.
5) Atingidas por melhoramento viário previsto em lei, devendo ser observado o novo alinhamento mesmo que ainda não executado as obras. Sendo admitida a regularização de edificação quando:
Forem atingidas por melhoramento viário publicado anteriormente a 8 de novembro de 1988, ainda não executado, desde que não exista declaração de utilidade pública em vigor por ocasião do protocolo do pedido;
O proprietário renunciar expressamente à indenização pelas benfeitorias objeto de regularização por ocasião da execução do melhoramento público;
O interessado solicitar a NEC - Notificação de Exigências Complementares para a demolição da área atingida pelo melhoramento público no requerimento inicial.
Necessário verificar na fase da análise preliminar da regularização da edificação se o imóvel é objeto de melhoramento viário. A informação pode ser obtida no setor de Cadastro das Subprefeituras ou no setor de CASE/INFO da Secretaria Municipal de Licenciamento.
6) Não atendam às restrições convencionais de loteamentos aprovados pela Prefeitura nas zonas ZER, ZM-1, ZM-2, ZERp, ZLT, ZCLz-I, ZCLz-II, ZTLz-I e ZTLzII.
As restrições convencionais e contratuais de loteamento referente a dimensionamento de lotes, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, altura e numero de pavimentos das edificações deverão ser atendidas quando mais restritivas que as regras estabelecidas na Lei de Uso e Ocupação do solo.
Portanto, para os imóveis que se situarem em loteamentos efetuados, por exemplo, pela Companhia City, que urbanizou bairros importantes de São Paulo, como Jardim América, City Butantã, Alto da Lapa, Planalto Paulista, Alto de Pinheiros e Pacaembu deverão, antes de efetuar o protocolo, verificarem as restrições atribuídas nestes loteamentos.
Para estes casos serão necessárias buscar junto ao Cartório de Registro de Imóveis para localizar o documento primitivo do imóvel, onde estarão as regras estabelecidas para o loteamento.
Caso a área a regularizar esteja infringindo alguma das restrições o interessado deverá solicitar a NEC – Notificação de Exigências Complementares para a demolição das áreas não conformes.
Anuências
Em algumas situações para a regularização da edificação será necessária a apresentação de prévia anuência, ou autorização, de órgãos competentes dependendo de onde o imóvel estiver localizado, como os descritos abaixo:
1) Imóveis tombados, preservados, contidos no perímetro de área tombada ou localizada no raio envoltório do bem tombado deverão obter anuência junto ao Órgão de Preservação Histórica que a publicou legislação que determinou o tombamento e as demais restrições.
No CIT – Cadastro de Imóveis Tombados é possível verificar se o imóvel está nesta condição e em quais esferas deverão ser requisitados a anuência:
Federal: IPHAN – Instituto do Patrimônio Historio e Artístico Nacional, para os imóveis;
Estadual: CONDEPHAAT – Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo;
Municipal: CONPRESP – Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo.
2) Situados em área de proteção dos mananciais ou de preservação permanente – APP deverão obter anuência da SVMA - Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente ou da CETESB – Companhia Ambiental do Estado de São Paulo.
Edificações próximas à represa do Guarapiranga estão nesta condição.
3) Situados em áreas que demande a consulta obrigatória ao SRPF - Serviço Regional de Proteção ao voo deverão apresentar a respectiva anuência do órgão.
Orientamos a solicitar a Declaração de Inexigibilidade no site do Departamento de Controle do Espaço Aéreo.
4) Imóveis que abrigarem atividade institucional enquadrada como nR3 (Usos não residenciais especiais ou incomodas) conforme listagem abaixo:
Base aérea militar;
Base de treinamento militar;
Campo ou pista para treinamento de combate contra incêndios;
Central de controle de zoonoses;
Central de correio;
Central de polícia;
Central telefônica;
Comando de batalhão de policiamento de trânsito;
Corpo de bombeiros;
Correio de Centro Regional;
Delegacia de ensino;
Delegacia de polícia;
Depósito com área construída computável superior a 7.500 m²;
Depósito ou postos de revenda de explosivos, inclusive fogos de artifício ou estampidos;
Depósito ou transbordo de materiais para reciclagem;
Depósitos de pneus, carvão, papel ou derivados;
Estação e subestação reguladora de energia elétrica;
Estação e/ou estúdio de difusão por Rádio e TV;
Estação Rádio Base;
Faculdade;
Fórum;
Helipontos;
Juizado de menores;
Quartéis;
Terminal Rodoviário Interurbano de transporte de cargas ou passageiros com área de terreno inferior a 10.000 m²;
Tribunais (Criminais, Trabalhistas de Contas e outros);
Universidade;
Usina ou Estação de transbordo de inertes;
Deverão obter anuência junto a CTLU – Câmara Técnica de Legislação Urbanística, exceto os usos de central telefônica, estações de difusão por rádio e TV, rádio base, antenas de telecomunicações, heliponto que deverão ser analisadas segundo a legislação especifica.
5) Quando abrigarem atividades consideradas Polo Gerador de Tráfego com as seguintes características:
Edificações residenciais com 500 (quinhentas) vagas de estacionamento ou mais;
Edificações não residenciais com 120 (cento e vinte) vagas de estacionamento ou mais;
Localizadas nas Áreas Especiais de Tráfego - AET;
Edificações não residenciais com 280 (duzentas e oitenta) vagas de estacionamento ou mais, localizadas nas demais áreas do Município;
Serviços socioculturais, de lazer e de educação com mais de 2.500,00m² (dois mil e quinhentos metros quadrados) de área construída computável;
Locais destinados à prática de exercício físico ou esporte com mais de 2.500,00m² (dois mil e quinhentos metros quadrados) de área construída computável;
Serviços de saúde com área igual ou superior a 7.500,00 m² (sete mil e quinhentos metros quadrados);
Locais de reunião ou eventos com capacidade para 500 (quinhentas) pessoas ou mais;
Atividades e serviços públicos de caráter especial com capacidade para 500 (quinhentas) pessoas ou mais;
Deverão apresentar a Certidão de Diretrizes da Secretaria Municipal de Transportes e o respectivo TRAD – Termo de Recebimento e Aceitação Definitivo.
6) Quando abrigarem atividades sujeitas a licenciamento ambiental, conforme Deliberação CONSEMA Normativa 01/2014 deverão apresentar anuência da SVMA – Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente ou da CETESB – Companhia Ambiental do Estado de São Paulo.
7) Imóveis situados em vilas e destinadas a uso diferente do residencial deverão apresentar anuência da totalidade dos proprietários integrantes da vila, acompanhada de cópia de certidão de matrícula de cada um dos imóveis.
Já vimos que para a regularização da edificação é necessário observar o zoneamento em qual o imóvel está inserido, o Coeficiente de Aproveitamento Básico e o Coeficiente de Aproveitamento Máximo correspondente da Zona.
Verificar impedimentos previstos como: não estar situado em terreno público, não tenha sido objeto de Operação Interligada ou Operação Urbana, não estar situado em faixas não edificáveis, não atingida por melhoramento viário e não ter restrições contratuais de loteamento.
Observar se o imóvel é tombado ou está em área envoltória de tombamento, se está em área de proteção dos mananciais ou áreas de proteção ao voo, se é Polo Gerador de Tráfego, se está situado em vila.
São análises preliminares que deverão ser efetuadas e verificadas ANTES do protocolamento do processo, pois, caso não atenda as exigências previstas serão sumariamente indeferidos com consequências penais e sanções para o imóvel.
Como já dito anteriormente, cabe a você, Profissional Técnico Habilitado, analisar, verificar e oferecer tranquilidade e um bom serviço para o proprietário da edificação.
Na próxima postagem vamos tratar dos procedimentos para o protocolamento da regularização.
Continuem nos acompanhando.
Arquitetura Legal.