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Regularização de Edificações | Anistia Parte 2

Atualizado: 15 de jul. de 2020


Dando continuidade no tema, anistia, vamos detalhar a “Lei de Regularização de Edificações” recentemente prorrogada na cidade de São Paulo para melhor entendimento e compreensão dos ditames da legislação.


Antes convido a todos que ainda não leram, vejam também o post anterior que apresentamos um breve histórico da Anistia.


A Lei de Regularização de Edificações n.º 17 202 foi promulgada em 16 de outubro de 2019 e o seu Decreto Regulamentador de n.º 59 164 no dia 27 de dezembro de 2019, onde teve seu início determinado para o dia 1 de janeiro de 2020, com um prazo inicial de 90 dias, que poderia ser prorrogado por até 3 vezes pelo mesmo período.


Em função dos problemas da pandemia que estamos passando, em 25 de junho uma nova lei alterou o prazo final de protocolamento até o dia 31 de março de 2021, com isto temos um prazo razoável para a regularização dos imóveis na Capital.


A Prefeitura estima que cerca de 750 mil imóveis estão em situação irregular na capital, portanto a Anistia é um bom momento para os profissionais da área conseguirem novos serviços e clientes.


Por isto o conhecimento da Lei é fundamental e queremos com as nossas postagens ajudar os profissionais da área e demais pessoas os meandros da legislação.

Feito esta introdução, vamos ao que interessa:


Aplicação da Lei


A Lei de Regularização tem início com a previsão incluída no PDE Plano Diretor Estratégico de 2014, em seu artigo 367, onde determina que uma lei específica poderá ser elaborada definindo as normas e procedimentos especiais para a regularização de edificações.


Esta previsão no PDE tem consequência direta no primeiro ponto de atenção que devemos observar antes de iniciar qualquer procedimento, o limite temporal.


A Lei determina que somente poderão ser regularizadas edificações concluídas até 31 de julho de 2014 (data da promulgação do Plano Diretor Estratégico).


Esta condição já apresenta a primeira dúvida:

Os imóveis irregulares, concluídos após esta data, poderão ser regularizados?

NÃO!


A Lei não abrange estes imóveis, caso sejam protocolados processos de edificações nesta situação e sejam detectados pela Prefeitura, serão sumariamente indeferidos.


Em outro post irei tratar e explicar a forma de regularizar os imóveis nesta condição, aqui vamos focar nos concluídos até 31 de julho de 2014.


Além do limite temporal determinado é imprescindível que a edificação tenha condições de higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade.


Estas condições não serão verificadas ou analisadas pela Prefeitura, o Responsável Técnico pela regularização da Edificação (Arquiteto ou Engenheiro Civil) irá atestar e garantir a situação global do imóvel. Consequentemente, irá responder por isto caso constado inverdade na declaração.


Portanto, você, Responsável Técnico, máxima atenção no que está atestando e assinando.


Caso a edificação não cumpram as condições previstas a Prefeitura, ainda assim, aceitará o protocolo da regularização desde que no pedido sejam incluídas propostas de obras para adequação da edificação, visando garantir e enquadra-las nas situações exigidas na Lei.


Com o aceite pela Prefeitura da proposta de adequação, será emitido uma “NEC - Notificação de Exigências Complementares” e será concedido um prazo máximo de 180 dias, prorrogáveis por igual período, para a execução das obras.


Caso não concluídas até a validade da NEC o processo será indeferido e a edificação autuada.


O segundo ponto de atenção determinado pelo limite temporal é que a Lei de Uso e Ocupação do Solo a ser aplicada para a verificação dos usos permitidos na Zona, o Coeficiente de Aproveitamento Básico e o Coeficiente de Aproveitamento Máximo é a Lei revogada n.º 13 885/2004.


Para descobrirmos o Zoneamento em que o imóvel estava inserido pela Lei de Uso e Ocupação do solo revogada podemos consultar o site do GeoSampa da Prefeitura que consta neste link.


Clique no lado direito na lupa e preencha a aba “Endereço”


Após localizado no mapa o endereço do imóvel, clicar na lista de opções do lado esquerdo e escolher:

  • + Legislação Urbana

  • + Zoneamento Revogado – Lei 13.885/04

  • Perímetro Zona de Uso.

Somente serão permitidos a regularização de edificações que abriguem usos permitidos na respectiva Zona de Uso da Lei revogada, portanto será necessário verificar o “Quadro n.º 02 Anexos a parte III da Lei n.º 13 885/2004”.


Os quadros são acompanhados das letras de “a” até “f” e cada um é correspondente a uma Zona de Uso, onde são determinadas as Categorias de Uso e os Grupos de Atividades permitidos.


Importante: As Condições para instalação indicadas em cada quadro, não precisaram ser seguidas ou observadas para esta regularização.


Abaixo uma imagem do Quadro n.º 02/a referente a Zona de Centralidade Linear ZCLz-I para melhor compreensão:


Após a confirmação de que a Categoria de Uso da edificação a ser regularizada é permitida na Zona em que está inserida será necessário verificar o “Quadro 04” do Plano Regional Estratégico da Subprefeitura em que o imóvel está localizado para observar qual o Coeficiente de Aproveitamento Básico e o Coeficiente de Aproveitamento Máximo permitido para a Zona correspondente.


Importantíssimo que seja verificado o PRE - Plano Regional Estratégico da Subprefeitura correspondente, existem diferenças de parâmetros de região para região considerando o mesmo zoneamento.


Exemplo: No PRE da Subprefeitura da Sé o Coeficiente de Aproveitamento Máximo da Zona de Centralidade Polar ZCPb é de 4,00 e no PRE da Subprefeitura de Pinheiros o Coeficiente de Aproveitamento Máximo da Zona de Centralidade Polar ZCPb é de 2,50.


Abaixo uma imagem do Quadro n.º 04 do Plano Regional Estratégico da Subprefeitura de Pinheiros – PRE-PI, para melhor compreensão:

O Coeficiente de Aproveitamento Máximo de cada Zoneamento em que o imóvel estiver localizado será o limite permitido a ser utilizado para a regularização da edificação.


Existe uma variação grande que vai de 1,0 até 4,0, dependendo da Subprefeitura e da Zona de Uso.


Exemplo: Um imóvel com 300,00 m² de área total de terreno, que esteja localizado dentro do perímetro da Subprefeitura de Pinheiros, inserido numa Zona Mista de Média Intensidade – ZM-2 teremos os seguintes parâmetros:

  • Coeficiente de Aproveitamento Básico: 1,0

  • Coeficiente de Aproveitamento Máximo: 2,0


Aplicando o parâmetro, a somatória da Área Construída Computável Regular existente com a Área Construída Computável a regularizar não poderá ultrapassar os 600,00 m² (300,00 m² x 2).


Caso a Área Construída Computável resultante da somatória ultrapasse este valor deverá ser demolido o excedente para que seja passível de aprovação o pedido de regularização da edificação.


O pedido de demolição das áreas excedentes poderão constar no mesmo processo de Certificado de Regularização, após a análise da Prefeitura será emitido uma NEC – Notificação de Exigências Complementares com prazo de 180 dias, prorrogável uma única vez por igual período, para a execução das obras.


Para a comprovação da execução das obras e demolição do excedente deverá ser apresentado para a Prefeitura um relatório fotográfico da situação anterior e posterior à obra.


Caso não efetuada as obras dentro do prazo estabelecido da NEC o processo será indeferido e será aplicado ao imóvel as penalidades cabíveis.


Esta analise básica da edificação, detalhada neste post, é imprescindível que seja efetuada antes do protocolo do processo no site da Prefeitura. É um serviço preliminar que inclusive pode ser cobrado do seu cliente desde que você esclareça a importância e a necessidade desta verificação.


O protocolo do processo de Certificado de Regularização de um imóvel que não tenha o uso permitido na Zona, que possua área construída computável total acima do Coeficiente de Aproveitamento Máximo permitido será sumariamente indeferido.


Nesta condição o processo protocolado irá funcionar como auto denuncia da irregularidade da edificação para a Prefeitura e acarretará penalidades cabíveis determinadas na lei. Implicando em multa pela irregularidade do imóvel e da possibilidade do fechamento administrativo da atividade não residencial que estiver funcionando no local.


Esta situação trará muito mais transtornos para o proprietário da edificação, pois além de perder o que foi pago de emolumentos para o protocolo, deverá pagar a multa aplicada e mesmo assim ainda terá que regularizar o imóvel.


Caso já tenha passado o prazo regulamentar da anistia perderá os benefícios da Lei vigente e para sua regularização será necessário a adaptação do imóvel as condições da Legislação atual, obedecendo restrições urbanísticas que não são exigidas na anistia, como atendimento a Taxa de Ocupação, Recuos, número mínimo de vagas de auto e outras exigências.


Portanto, esta primeira verificação é necessária para validar e atestar a possibilidade da aprovação e obtenção do Certificado de Regularização da edificação.


Cabe a você, Profissional Técnico Habilitado, a trazer esta tranquilidade ao proprietário da edificação.


Nas próximas postagens iremos detalhar outros impedimentos que também implicam na impossibilidade da aprovação do Certificado de Regularização, das anuências necessárias para alguns imóveis, dos procedimentos eletrônicos para o protocolamento da regularização e da temida Outorga Onerosa.


Continuem nos acompanhando.


Arquitetura Legal.

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