Regularização de Edificações | Anistia Parte 1

Vamos iniciar esta nova fase do blog trazendo um assunto que sempre tem muita repercussão quando acontece: A Lei de Regularização de Edificações ou Anistia, como é popularmente chamada.

Atualmente temos em vigor uma nova Lei de Regularização de Edificação na cidade de São Paulo que foi recentemente prorrogada até o dia 31 de março de 2021. Legislações deste tipo acontece com regularidade em quase todas as cidades do Brasil.

Vamos dividir este assunto em várias partes onde iremos trazer os detalhamentos da Lei, os procedimentos para o protocolo, aprovação e obtenção do Certificado de Regularização.

Neste primeiro post iremos falar um pouco do que são as Regularizações de Edificações e um breve histórico da legislação na cidade de São Paulo.

O termo “Anistia”, comumente utilizado para a Lei de Regularização de Edificação, deve ser evitado, pois, gera nas pessoas a ideia de que a Prefeitura está perdoando dividas ou multas recebidas, embora em alguns casos existam a proposta de um desconto, parcelamento ou até uma regularização automática para uma faixa da população, mas a verdade é que regularizar o imóvel tem custo que em muitos casos não são baixo.

A ideia básica da Lei é permitir ao cidadão uma alternativa de regularizar a situação de seu imóvel que estiver em desacordo com a legislação urbanística do local.

Existe uma estimativa que metade das edificações na cidade de São Paulo estão nesta situação por não atender aos parâmetros estabelecidos na Lei de Zoneamento, que estabelece regras como recuo, gabarito, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e permeabilidade. Quando estas regras não são atendidas o imóvel passa a ser considerado irregular.

É muito comum as pessoas efetuarem obras e reformas com ampliação ou diminuição das áreas construídas da edificação e não seguirem o trâmite legal necessário para a regularização desta obra, que consiste do protocolo de um processo de aprovação do Projeto Legal na Prefeitura, efetuado por um profissional habilitado e obtendo o respectivo “Alvará de Aprovação e Execução” e ao seu termino o “Certificado de Conclusão”.

Seja por causa do custo em contratar um Arquiteto ou Engenheiro Civil, dos emolumentos e taxas necessárias ou até por desconhecimento, muitas das obras da cidade são executadas irregularmente e por não haver uma fiscalização mais atuante da Prefeitura esta situação vira quase regra em grande parte da cidade.

As dificuldades e os problemas que as pessoas que seguem por este caminho vem quando se precisa regularizar a documentação desta propriedade para vender, financiar ou para licenciar a atividade comercial na edificação que está irregular.

Normalmente é nesta hora que se procura um profissional para regularizar sua edificação. Ocorre que como as obras não seguiram aos parâmetros e restrições urbanísticas obrigatórias a regularização só é possível quando a Prefeitura promove uma Legislação especifica que se sobrepõem a Lei de Uso e Ocupação do Solo e oferece condições legais para a regularização.

Cada cidade cria suas próprias regras, procedimentos e periodicidade para promulgação de uma Lei de Regularização, mas a princípio todas segue a mesma linha básica.

Estas leis especiais de regularização devem ser promulgadas com muito cuidado e critério para que não seja criado o conceito de que sempre poderá ser regularizado seu imóvel mesmo que se construa fora do disposto nas leis urbanísticas da cidade.

Infelizmente as Leis de Regularização são moedas importantes de troca e promoção nas Câmaras Municipais de Vereadores e nas Prefeituras. Sem contar que as anistias representam um incremento no caixa da Prefeitura, servindo muito mais com uma nova forma de arrecadação do que uma busca da harmonização e construção de uma cidade melhor.

Leis de anistia a construções irregulares acompanharam quase todas as gestões municipais na Cidade de São Paulo. Sendo a primeira que se tem notícia data do ano de 1913, quanto foi adotada a primeira lei que regulamentou a abertura de loteamos e no ano seguinte uma nova que passou a reconhecer as ruas que estavam abertas antes e em desacordo com a legislação.

Depois dos anos 30 passou-se a controlar não apenas a abertura de ruas mas também as construções e novas legislações foram promulgadas.

Em comum, previsto em todas as leis de regularização ao longo do tempo o seguinte marco temporal “apenas as construções que foram feitas até esta data”. Dando a entender que a Lei é uma exceção para regularizar um passivo que ficou e que a partir desta nova data todos seguiriam a Lei vigente.

Pelo visto o entendimento não virou regra e sim as leis de regularizações de tempos em tempos.

As últimas leis de regularização em São Paulo, foram as seguintes:

Prefeito Jânio Quadros (1986 – 1988)

Lei n.º 10 199/1986 regulamentada pelo Decreto n.º 23 355/1987.

Permitia a regularização das edificações Irregulares concluídas até 4 de dezembro de 1986 situadas em qualquer zona de uso, desde que tivessem condições mínimas de segurança, higiene e habitabilidade, independente das infrações legais que apresentavam.

Prefeito Paulo Maluf (1993 – 1996)

Lei n.º 11 522/1994 regulamentada pelo Decreto n.º 34 313/1994.

Permitia a regularização de uma ou mais edificações no mesmo lote, concluídas anteriormente a 4 de maio de 1994, desde que tivessem condições mínimas de higiene, segurança de uso, estabilidade e habitabilidade.

Prefeita Marta Suplicy (2001 – 2004)

Lei n.º 13 558/2003 alterada pela Lei n.º 13 876 regulamentados pelos Decreto n.º 43 383/2003 e Decreto n.º 45 324/2004.

Permitia a regularização de uma ou mais edificações no mesmo lote, concluídas até 13 de setembro de 2002 (data da promulgação do Plano Diretor Estratégico) que não atendam às normas da Legislação de Uso e Ocupação do Solo, Código de Obras e Edificações e da legislação correlata, mas que apresentem condições mínimas de higiene, segurança de uso, estabilidade e habitabilidade.

Prefeito Bruno Covas (2018-até o momento)

Lei n.º 17 202/2019 regulamentada pelo Decreto n.º 59 164/2019.

Permite a regularização de uma ou mais edificações no mesmo lote, independente das infrações à legislação edilícia e de parcelamento, uso e ocupação solo, concluídas até 31 de julho 2014 (data da promulgação do Plano Diretor Estratégico), que tenham condições de higiene, segurança, de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade.

É possível observar pelos trechos inicias das leis de regularização que todas segue basicamente a mesma linha de permitir regularizar a edificação, a partir de um marco temporal, mesmo que em desacordo com a legislação urbanística vigente desde que tenha condições mínimas de higiene, segurança e habitabilidade.

A partir do Plano Diretor Estratégico de 2002 e repetido no de 2014 foi definido que só poderá haver uma única lei de regularização de imóveis durante a vigência do respectivo PDE.

Neste sentido as Leis de Regularização passaram a ter como marco temporal a data promulgação do Plano Diretor. O PDE passar a ser o marco balizador que irá orientar a elaboração da lei de regularização.

Esta situação ficou bem clara para quem vivenciou a anistia de 2003, na gestão da Prefeita Marta Suplicy.

A partir de 25 de junho de 2003, com a promulgação da Lei e do seu Decreto regulamentador, passou a ser permitido o protocolo do pedido de regularização das edificações o que ocorreu normalmente até o dia 19 de novembro de 2003 quando foi concedia uma Liminar cancelando a Lei e tornando nulo todos os Autos já emitidos e os processos então protocolados.

A Ação Civil, encaminhada pela promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo da capital, questionava diversos pontos da lei, argumentando que a Prefeitura teria invadido competência da União ao alterar regras de zoneamento do município, flexibilizando parâmetros do Plano Diretor Estratégico que tinha sido em 2002.

Uma das questões é que a Lei não tinha “teto” para a regularização, ou seja, poderia se regularizar acima do Coeficiente de Aproveitamento Máximo de 4 vezes a área do terreno que foi determinada no Plano Diretor Estratégico como sendo o limite na cidade de São Paulo.

Esta movimentação levou a promulgação de uma nova redação Lei de Regularização no início de 2004 atendendo as reivindicações do Ministério Público e ratificando que somente poderia ser regularizado as edificações que sua área construída computável a permanecer não ultrapasse o Coeficiente de Aproveitamento Máximo do Plano Diretor Estratégico de 2002.

Esta situação criou problemas para alguns imóveis que tinham protocolado o pedido de regularização antes da nova redação da Lei, já possuíam um Coeficiente de Aproveitamento Máximo acima de 4, efetuaram acréscimos de área construída computável e viram na anistia uma forma de regularização da sua situação.

Popularmente falando, mudaram a regra com o jogo em andamento e o protocolo do pedido de regularização virou uma auto denúncia. Agora, para a regularização da edificação seria necessário a demolição da área construída anteriormente indicada como “a regularizar”.

Alguns casos perduram até hoje, com processo protocolado em 2003 e até o momento ainda estão “em análise”.

Como a Lei de Regularização atual segue as mesmas premissas quem está com este problema até hoje continua sendo obrigado a demolir as áreas excedentes. Na lei vigente deverá ser obedecidos aos parâmetros do Coeficiente de Aproveitamento Básico e Máximo da Lei de Zoneamento anterior a atual e somente será possível regularizar imóveis concluídos até 31 de julho de 2014.

Imóveis irregulares construídos depois esta data somente terão permissão de regularizar após da revisão do Plano Diretor Estratégico vigente previsto para iniciar em 2024 e com a promulgação de uma nova Lei de Regularização.

Nos próximos post vamos detalhar a Lei de Regularização atual, as regras e os procedimentos para o protocolo e aprovação do processo.

Convidamos vocês a nos acompanhar.

Arquitetura Legal.